Развитие ипотечного кредитования и привлечение инвестиций в жилищное строительство

Дата публикации: 15 мая 2017

Развитие ипотечного кредитования и привлечение инвестиций в жилищное строительствоРазвитие ипотечного кредитования и привлечение инвестиций в жилищное строительство.

Строительные организации, как правило, не имеют в достаточном объеме собственных оборотных средств для финансирования крупных проектов жилищного строительства. В годы Советской власти источником инвестиций служили долгосрочные кредиты Стройбанка СССР с символической ставкой 0,5--3 % годовых. В современной рыночной экономике России финансирование жилищного строительства осуществляется примерно на 1/5 за счет бюджета, а остальное -- за счет привлеченных средств частных инвесторов и кредитов коммерческих банков.

В высокоразвитых странах ипотека стала важнейшей составляющей экономики и источников инвестиций, прежде всего на рынке жилья. Например, емкость рынка ипотечных ценных бумаг в США достигает 3,05 трлн. дол, а ежегодный объем инвестиций в строительство жилья превышает 100 млрд. дол. В России потенциальный рынок ипотечного жилищного кредитования может составлять 40--50 млрд. дол. (с учетом наличных денежных сбережений населения, его текущих доходов и потребностей в улучшении жилищных условий -- до 300 млн. м 2 новых жилых площадей). Для Москвы эти параметры оцениваются специалистами соответственно - до 10 млрд. дол, и более 20 млн. м 2 нового и реконструируемого жилья. Не случайно в августе 1998 г. правительством Москвы была принята программа развития ипотеки, но после дефолта число инвесторов резко сократилось, повысились кредитные риски, а процентные ставки и сроки краткосрочного кредитования не соответствовали условиям строительства.

При сложившейся ситуации ГУП «УЭЗ» в поисках инвестиций, после детального анализа международного опыта, обратился к немецкой ипотечной системе строительных сбережений.

Эксперимент. Взяв механизм, деятельности немецких стройсберкасс за основу и адаптировав его к действующему законодательству РФ, УЭЗ разработало концепцию, утвержденную постановлением правительства Москвы от 24.11.98 г. № 896. Затем была создана строительная сберегательная касса (ССК) для проведения эксперимента на территории Западного административного округа. С целью обеспечения адресности стройсбережений реализация эксперимента была привязана к конкретной программе реконструкции и строительства жилья общим объемом 430 тыс. м2 на период до семи лет (максимально возможный срок накопления). В ССК клиент вносит сначала 5 % стоимости квартиры, а затем, в течение накопительного периода или срока строительства, еще 45 %. По сути, вкладчик ежемесячными взносами оплачивает фактически выполненные строительно-монтажные работы, дополнительно снижая свои риски и влияние инфляции. С учетом последствий дефолта 1998 г. концепцией предусматривалось более 10 степеней защиты интересов вкладчика. Кроме гарантий и контроля правительства Москвы, защитой служит жесткое ограничение операций ССК -- только прием взносов от граждан на адресную квартиру, финансирование из этих средств конкретных и адресных объектов жилищного строительства и предоставление ипотечных займов. Никаких счетов и других операций с юридическими лицами ССК совершать не должна, нецелевое использование средств полностью исключается. Участник ССК при первом взносе сразу получает в Департаменте жилищной политики регистрацию и индивидуальный код, что исключает повторную продажу его будущей квартиры и другие злоупотребления.

Контингент участников ССК - от представителей малого и среднего бизнеса до госслужащих и наемных менеджеров коммерческих структур со стабильной зарплатой в целом на семью (проблема жилья -- общесемейная, поэтому учитывается весь бюджет семьи.

Как только клиент внес 50 % стоимости квартиры в построенном доме, она оформляется в его полную собственность с последующим оформлением договора ипотечного займа на половину стоимости квартиры и договора ее залога.

Процентная ставка по ипотечному займу -- 5--8 %. Принципиально важно, что в этот механизм заложены основные признаки ипотеки -- кредит (заём) под залог недвижимости, т. е. приобретенной квартиры, юридически оформленной в собственность гражданина еще до полной оплаты ее стоимости. Такими признаками не обладают механизмы продажи в рассрочку, в которых не используются кредитные и залоговые отношения.

Практические результаты работы ССК говорят сами за себя. Заключено около 1,5 тыс. договоров, обеспечено финансирование комплексной застройки микрорайонов, привлечено более 3,2 млрд. р. инвестиций. Нет ни одного случая нарушения обязательств ССК и строителей перед покупателями жилья -- участниками ССК. Средства из бюджета не привлекались, наоборот, в ходе строительства в бюджет дополнительно перечислено одного только налога на добавленную стоимость свыше 350 млн. р. По сути, одна ССК привлекла в жилищное строительство денежные средства населения в объемах, сопоставимых с ипотечными кредитами московских банков, включая «Дельта-Кредит». Но это временное явление, поскольку темпы роста банковской ипотеки нарастают, а в ССК поле деятельности ограничено одним проектом.

Опытом ССК заинтересовались многие регионы России (Ростов, Оренбург, Курск, Пенза, Казань, Рязань, Новосибирск, Челябинск и др.), однако широкому внедрению системы стройсбережений мешает отсутствие специального законодательства и системы государственной поддержки на федеральном и региональном уровнях.

Пути развития жилищной ипотеки. Решая, казалось бы, частную задачу привлечения инвестиций в строительство жилья, УЭЗ вовлечено в решение проблемы общеэкономического значения, суть которой - определение путей развития ипотеки в России.

Исторически сложились две основные системы финансирования жилищного строительства на основе долгосрочного ипотечного кредитования. Первая -- американская банковская, основанная на вторичном рынке ипотечных кредитов, которые выкупаются у коммерческих банков агентствами (типа Fannie Мае). Ее называют также двухуровневой формой ипотеки. Здесь ипотечные кредиты под залог недвижимости выдают непосредственно коммерческие банки после внесения клиентом первоначального взноса в размере 20--30 % стоимости приобретаемого жилья (I уровень). Но вкладывать свои денежные ресурсы на 15--20 лет не всякому банку под силу или невыгодно. Поэтому для ускорения оборота банки продают ипотечные пулы (договора кредита и залога) агентству, которое под них выпускает ипотечные ценные бумаги и продает их на фондовом рынке, привлекая долгосрочные финансовые ресурсы, являющиеся источником для выкупа у банков ипотечных кредитов (II уровень). Обеспечением ликвидности ипотечных ценных бумаг служат залог недвижимости и гарантии правительства, поэтому они имеют высокий рейтинг надежности и размещаются по низким процентным ставкам.

Вторая основная форма -- европейская, или немецкая, ипотека, представляющая собой закрытую систему контрактных стройсбережений граждан. Организационной формой этой системы служат Bauspar-kasse (буквальный перевод на русский -- стройсберкасса), которые заключают цепочку контрактов и соглашений: договор накопительного вклада для гражданина целевым назначением на покупку (реконструкцию) дома или квартиры после накопления 40--50 % ее стоимости; контракт на строительство или договор купли-продажи жилья; договора залога и ипотечного кредита. Эта система изолирована от фондового и банковского рынков, колебаний процентных ставок и курса ценных бумаг.

В настоящее время основные усилия Федерального Собрания и правительства РФ направлены на развитие американского варианта ипотеки. Совершенствуется законодательная база, увеличены уставный капитал и объем гарантий Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), создается сеть операторов рынка ипотечных ценных бумаг. Но эти усилия пока не принесли ожидаемых результатов. Инвесторы еще не готовы вкладывать большие средства на десятилетия и по низким ставкам. Размеры государственного долга, высокие риски, низкие рейтинги кредитоспособности определяют рыночные ставки в пределах 15 % годовых по рублям, что для многих заемщиков неприемлемо.

Для решения проблемы доступного жилья для населения крайне важен другой фактор. Банковская ипотека направлена преимущественно на рост платежеспособного спроса граждан; на увеличение объемов финансирования жилищного строительства она воздействует лишь косвенно, через повышение покупательной способности населения. Строители для обеспечения соответствующего растущему спросу предложения нового жилья должны будут брать дополнительные кредиты, что приведет к повышению себестоимости строительства. А при отставании темпов строительства опережающее увеличение спроса приведет к росту цен на жилье (как сейчас происходит в Москве.

Возможно, поэтому проведенный в начале 2003 г. анализ форм привлечения средств населения на жилищное строительство выявил, что, помимо двухуровневой ипотеки АИЖК и банковского сектора, в регионах страны параллельно формируются другие механизмы так называемой строительной ипотеки (продажа жилья в рассрочку, общества взаимного кредитования, московская строй-сберкасса, кооперативы с применением ссудо-сберегательных программ и др.). С их помощью делаются попытки преодолеть дефицит жилищных инвестиций путем привлечения средств населения, сберегаемых для строительства и покупки жилья. При этом, по данным МАИФ, на конец 2002 г. из 40 тыс. заключенных по стране договоров 80 % приходились на строительную ипотеку и лишь 20 % -- на банковские ипотечные кредиты. И это стихийное соотношение требует анализа причин и определяющих его факторов.

В первую очередь следует отметить возрастающую потребность населения страны в улучшении жилищных условий. В ее основе лежит исторически сложившаяся низкая обеспеченность граждан жилой площадью, которая в среднем на душу населения в 2,5 раза ниже, чем в западноевропейских странах, и в 3--4 раза ниже, чем в США. При этом проблема усугубляется падением за 1990-е гг. объемов ввода жилья в целом по России в 2 раза (с 60--70 млн. м 2 в 1980-х гг. до 30--32 млн. м 2 в настоящее время), увеличением объемов ветхого жилья, ежегодным выбытием жилищного фонда до 25--30 млн. м 2. Третья составляющая данного фактора -- ликвидация во многих регионах «очередников» на получение жилья, т. е. устранение государственных и муниципальных органов власти от жилищных проблем населения в силу дефицита финансовых ресурсов. По данным Госкомстата, в 2001 г. в очереди на получение квартиры было зарегистрировано 5,5 млн. семей, или более 16 млн. человек. Таким образом, объективная потребность в улучшении жилищных условий у населения, безусловно, есть. Другой вопрос -- имеется ли достаточная платежеспособность.

По данным многих экспертов, «неорганизованные» сбережения населения (помимо вложений в банковские депозиты и ценные бумаги на фондовом рынке) составляют от 40 до 65 млрд. дол. На Госсовете РФ недавно звучали цифры 75--100 млрд. дол. США. Приведенная в «Финансовых известиях» структура сбережений населения показывает, что срочные и текущие вклады населения в рублях (4+9 %) составляют 13 %, а наличные средства -- 29 %, т. е. в 2,2 раза больше; валютные вклады -- 21 %, а наличные, «в чулках», -- 33 %. Это данные за 2002 г. сейчас возможны изменения, но тенденция очевидна -- преобладающая доля сбережений населения находится вне банковского сектора и не вовлечена в инвестиционный оборот. При этом средний размер задолженности граждан по банковским кредитам (включая ипотечные) на душу населения в США -- 23,8 тыс. дол. Израиле -- 6,1 тыс. Тайване -- 5 тыс. Чехии -- 370, а в России -- только 20 дол. Следовательно, наши граждане недостаточно доверяют банкам по вкладам (особенно на длительный срок) и очень осторожно кредитуются в них по действующим процентным ставкам.

Чтобы вовлечь средства населения в инвестиционный оборот, необходимо преодолеть накопленный потенциал недоверия населения к банкам и фондовому рынку, взамен создав абсолютно надежный и гарантированный механизм их использования в интересах самого населения. Отсюда следует правомерный вывод: объективная потребность граждан страны в улучшении жилищных условий и наличие у населения финансовых ресурсов для этих целей создают реальные предпосылки для динамичного развития ипотеки. Вопрос лишь в том, какая модель ипотеки в современных реалиях страны может быть более востребована населением -- двухуровневая американская схема с АИЖК и эмиссией ипотечных ценных бумаг или система строительных сбережений по типу немецких ССК? Это может определяться надежностью ипотечного механизма, степенью доверия населения (на десятилетия) и уровнем стабильных процентных ставок, поэтому рассмотрим различия в механизмах ипотеки.

Высокотехнологичная американская схема ипотеки предполагает такой масштаб развития фондового рынка, которого Россия сможет достичь через много лет. Этот рынок подвержен рискам, свойственным банковскому сектору и рынку ценных бумаг. Первичным источником финансовых ресурсов здесь служат привлеченные средства банков и заимствования с фондового рынка посредством размещения ипотечных облигаций и сертификатов участия. Процентные ставки могут колебаться в зависимости от состояния этого рынка, в том числе от политических и спекулятивных факторов. Так, в марте 2003 г. МВФ предупредил, что американские ипотечные агентства Freddie Mak и Fennie Мае могут оказаться в тяжелом финансовом положении в связи с войной в Ираке.

В системе стройсберкасс источником ипотечных кредитов служат сбережения граждан на накопительных счетах под низкие (1,5--3) проценты, что предопределяет возможность и низкой кредитной ставки (6--7 % годовых). АИЖК может предложить сегодня 15--17 % годовых, что определяется нынешним состоянием финансового и фондового рынков. Кроме того, в рамках этой системы совокупные затраты покупателя квартиры значительно выше, чем в ССК. Например, при рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в Москве 50 тыс. дол. первоначальном взносе 30 %, сроке ипотечного кредита 10 лет и ставке 15 % годовых клиент по схеме банковской ипотеки заплатит 35 тыс. дол, в погашение кредита и 52,5 тыс. дол. начисленных процентов (всего 87,5 тыс. дол. по кредиту), а суммарные платежи за новую квартиру составят 102,5 тыс. дол. В ССК при 50 %-ном первоначальном взносе, сроке кредита 10 лет и ставке 8 % общие затраты по ипотечному кредиту составят 45 тыс. дол, а всего -- 70 тыс. дол. И это одна из причин оказания предпочтения «строительной» ипотеке.

Итак, можно сделать следующие выводы. Нет смысла противопоставлять две системы ипотеки, каждая из них -- органичный и взаимодополняющий сегмент единого ипотечного рынка страны. Позиция руководителей АИЖК относительно того, что должно быть одно ипотечное «окно», иначе к тому окну, где процентные ставки ниже, соберется очередь, а у другого -- будет дефицит клиентуры, неправомерна и противоречит требованиям создания конкурентной среды.

Чтобы увеличить в 2--2,5 раза объемы жилищного строительства (рекомендация Госсовета РФ), необходимо обеспечить кратчайший путь от «неорганизованных» сбережений населения к прямым инвестициям в строительство жилья. Этому может способствовать адресность строительных сбережений во время накопительного периода в ССК и выполнение рекомендации Центробанка РФ, данной в замечаниях к законопроекту «О строительных сберегательных кассах». Речь идет о том, чтобы при строгом ограничении операций ССК разрешить им, с согласия вкладчиков (отраженного в договорах), инвестирование в строительство конкретных жилых домов, включенных в региональные программы жилищного строительства, принятые органами власти субъектов Федерации.

Что касается раздела законопроекта о государственной поддержке, то в первые годы можно отказаться от выплат премий вкладчикам за счет бюджета, тем более федерального. Так, в Чехии закон о ССК был принят в 1993 г. а только в 1996 г. после накопления опыта, законодательно были установлены формы господдержки за счет бюджета. При этом учитывалось, что в Германии на 1 евро, затраченный на выплаты из бюджета премий вкладчикам, поступления в бюджет за счет налогов от жилищного строительства составляли 2,9 евро. В Чехии после 1996 г. широко развилась сеть ССК и объемы жилищного строительства увеличились в несколько раз. Только за 2002 г. средства, привлеченные ССК от населения, составили 180,2 млрд. крон (6,7 млрд. дол.) при выплате из бюджета господдержки в размере 11,06 млрд. крон (409,6 млн. дол.

В России с целью исключить дополнительные бюджетные расходы на первоначальном этапе поддержка вкладчиков ССК может обеспечиваться на региональном уровне и внебюджетной основе, например: льготными условиями землеотвода под жилищное строительство для реализации местных программ жилищного строительства и развития ипотеки, активным участием властных органов в формировании сети ССК и обеспечением жесткого контроля за целевым использованием денежных средств вкладчиков.

Если Вы заметили ошибку в тексте выделите слово и нажмите Shift + Enter.