Развитие жилищного строительства на примере ГО г

Дата публикации: 14 мая 2017

Развитие жилищного строительства на примере ГО гРазвитие жилищного строительства на примере ГО г. Уфа - файл.

Введение Актуальность исследования муниципального управления развитием жилищного строительства обусловлена необходимостью решения проблемы обеспечения населения жильем. Только развитие всех сфер строительной деятельности позволит ускорить процесс удовлетворения потребности населения страны в жилье, как одной из первоочередных и наиглавнейших потребностей человека, а также формирования регулируемого рынка в жилищном строительстве, не приводя к негативным последствиям в социально-экономическом развитии муниципальных образований.

Проблема исследования комплексная и заключается в двух ситуациях: с одной стороны, сегодня в создании благоприятных условий ведения бизнеса в сфере жилищного строительства и создании привлекательных условий, для покупателей заинтересованы все: государство, муниципалитеты, население, строители, производители стройматериалов и другие участники строительной деятельности. С другой стороны, нерешенность вопроса системного муниципального управления развитием жилищного строительства требует исследования и поиска рекомендаций по разработке управленческих решений в данной сфере муниципального управления.

Степень разработанности проблемы невелика. Для того, чтобы ее расширить потребовалось привлечение теоретических знаний управления, государственного управления, муниципального управления, управленческоо решения, экономики. В частности в обосновании жилищного строительства как объекта управления потребовалось обратиться к исследованиям С.В. Бурангуловой, Р.Ф. Гатауллина, В.П. Гринева, Д.Г. Донцова, В.А. Игнатьева, Г.И. Калмыкова, А.Х. Махмутова, Е.Н. Перцика, Т.Я. Ребайна, В.И. Римшина.

В работах этих ученых исследуются теоретические аспекты муниципального управления в сфере жилищного строительства.

Цель исследования – разработка проблемы муниципального жилищного строительства и определение путей ее решения.

Для достижения цели в работе поставлены следующие задачи.

определить жилищное строительство как объект системы муниципального управления.

рассмотреть современное состояние жилищного строительства в городском округе город Уфа.

предложить разработку управленческого решения по развитию жилищного строительства в городском округе город Уфа.

Объект исследования – жилищное строительство.

Предмет исследования – проблемы муниципального управления развитием жилищного строительства.

Теоретической базой дипломной работы послужили труды российских ученых по проблемам экономического и социального развития муниципальных образований страны, государственного и муниципального управления.

Эмпирической базой исследования стали нормативные акты Российской Федерации, Республики Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа в сфере жилищного строительства, статистические данные Федеральной службы государственной статистики, Территориального органа службы госстатистики по Республике Башкортостан.

Теоретическая значимость исследования состоит в разработке управленческого решения по развитию жилищного строительства.

Практическая значимость исследования состоит в том, что разработанное управленческое решение может быть использовано при решении проблем муниципального управления в области жилищного строительства.

Научная новизна исследования состоит в разработке управленческих решений по совершенствованию системы муниципального управления развитием жилищного строительства на основе упорядочения нормативно-правовой базы, формирования отраслевой системы муниципального управления жилищным строительством и определения резерва земельных участков под жилищное строительство.

1. жилищное строительство как объект системы муниципального управления.

1.1 Жилищное строительство в системе муниципального управления Управление – это организующее и регулирующее воздействие людей на собственную, общественную, коллективную жизнедеятельность как непосредственно (формах самоуправления), так и через специально созданные структуры. Одной из таких структур является государство, осуществляющее управление. Управление можно характеризовать как способ упорядочивающего, целенаправленного воздействия на социальные, экономические, политические процессы. Жилищное строительство входит в систему социальной сферы, поэтому его можно рассматривать как объект системы муниципального управления, на который можно воздействовать.

Муниципальное образование – городское, сельское поселение, несколько поселений, объединенных общей территорией, часть поселения, иная населенная территория в соответствии с законодательством Российской Федерации, в пределах которых осуществляется местное самоуправление, имеются муниципальная собственность, местный бюджет и выборные органы местного самоуправления.

Муниципальное управление – это составная часть местного самоуправления, связанная с упорядочивающим воздействием органов муниципального управления (местного самоуправления) на муниципальное образование с целью повышения уровня и качества жизни его населения.

Управление развитием жилищного строительства – деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений.

В понятие «жилищное строительство» в данном случае входит новое капитальное строительство, а также реконструкция и инженерно-техническое переоснащение (переоборудование) существующего жилья, коммуникаций, зачастую совмещаемые с капитальным ремонтом.

Градостроительная документация – документация о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке.

Градостроительный регламент – совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованьях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении жилищно-строительной деятельности в пределах каждой зоны.

Зонирование – деление территории на зоны при планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.

Градостроительный устав (кодекс) – закон субъекта Российской Федерации, определяющий порядок осуществления жилищно-строительной деятельности на его территории.

Государственные градостроительные нормативы и правила – нормативно-технические документы, разработанные и утвержденные федеральным органом архитектуры и жилищного строительства или органами архитектуры и жилищного строительства субъектов Российской Федерации и подлежащие обязательному исполнению при осуществлении жилищно-строительной деятельности всех видов 1.

Для регулирования отношений в жилищной сфере в структуре местной администрации обычно создается специальное структурное подразделение (отдел или управление по учету и распределению жилья). Его основные обязанности – ведение учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на получение жилья за счет муниципальных или государственных средств, установление очереди на получение жилья, в т. ч. по различным льготным категориям, предоставление жилья из муниципальных и иных жилищных фондов в порядке установленной очереди. В крупных городах эта структура может быть построена по районам (округам). Для решения вопросов приватизации муниципального жилья, регулирования вторичного рынка жилья и содействия строительству жилья с участием средств населения во многих городах создаются специальные муниципальные учреждения: агентства, жилищные центры.

Система муниципального управления развитием жилищного строительства в России состоит из двух элементов.

государственных и муниципальных органов и организаций.

государственных и иных нормативных актов 1.

В организационном отношении государственное регулирование жилищного строительства осуществляется в двух формах.

путем прямого вмешательства, т.е. административным способом.

косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов.

создание нормативной базы – законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование жилищного строительства в центре и в регионах.

отбор и удостоверение статуса профессиональных участников жилищного строительства – лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности.

установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов жилищно-строительной деятельности и к его участникам.

контроль за соблюдением всеми участниками градостроительных отношений установленных норм и правил.

введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок.

поддержание правопорядка.

выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд 1.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения. Например, в России введены ограничения на ведение жилищно-строительной деятельности в зонах охраны памятников истории и культуры, в санитарных, защитных, водоохранных зонах, на территориях залегания полезных ископаемых.

Для регулирования процессов жилищного строительства на всех его этапах при местной администрации обычно создается муниципальный орган управления капитальным строительством (отдел ОКС) или управление УКС (капитального строительства). Он может иметь форму структурного подразделения администрации или муниципального учреждения. В администрациях крупных муниципальных образований существует должность заместителя главы администрации по строительству. Основные функции муниципального органа управления жилищным строительством показаны на рисунке 1.1.

Рисунок 1.1. Функции муниципального органа управления жилищным строительством Как видно на рисунке 1.1, функции муниципального органа управления жилищным строительством отличаются в зависимости от того, за счет каких средств ведется жилищное строительство. Общими функциями для всех строящихся объектов на территории муниципального образования являются.

участие в разработке годовых и перспективных планов капитального строительства на территории.

участие в выборе площадок для строительства, передача генподрядным строительным организациям документов об отводе земельных участков.

контроль и технический надзор над строительством.

участие в работе государственных приемочных комиссий.

При строительстве жилья за счет бюджетных средств муниципальный орган осуществляет следующие функции.

обеспечение строительства проектно-сметной документацией.

создание геодезической основы для строительства.

оформление договоров с генподрядчиком, поставщиками оборудования, пусконаладочными организациями.

обеспечение финансирования строительства.

обеспечение строительства оборудованием, поставка которого возложена на заказчика.

осуществление авторского надзора за строительством.

передача эксплуатирующим организациям принятых в эксплуатацию объектов.

Если строительство ведется без привлечения бюджетных средств, то на муниципальный орган возлагаются в основном координирующие, согласовывающие и контрольные функции. Если же строительство осуществляется с полным или частичным бюджетным финансированием, муниципальный орган управления строительством выполняет роль заказчика строительства и объем его функций существенно расширяется.

На нем лежит ответственность за бесперебойное финансирование всех стадий строительного процесса, обеспечение его проектно-сметной документацией, оборудованием, осуществление авторского надзора за строительством и передача объекта, законченного строительством и принятого государственной комиссией в эксплуатацию, той организации, которая будет эксплуатировать объект.

Основными методами муниципального управления жилищным строительным являются организационно-распорядительные, экономические, и социологические.

Организационные (административные) методы управления предусматривают разработку организационных решений, которые включают приемы и действия, обеспечивая воздействие муниципальных органов на субъекты жилищного строительства посредством приказов, распоряжений и иных нормативных документов.

Экономические методы управления жилищным строительством осуществляются с помощью.

системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них.

регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального банка.

выпуска и обращения жилищных сертификатов.

предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе.

реализации государственных целевых программ.

амортизационной политики.

внешнеэкономической деятельности 1.

Социальные методы управления – способы воздействия на участников жилищного строительства, основанные на использовании межличностных отношений между руководителями органов муниципального управления жилищным строительством и директорами строительных, проектных, кредитных организаций и других участников жилищного строительства.

В комплексе, данные методы могут реализоваться путем создания государственных и муниципальных программ по развитию жилищного строительства, реализующее многочисленные цели, методы и способы регулирования. Программы бывают обычные и чрезвычайные, а по времени действия подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Как отмечает Д.Г.Донцов, жилищное строительство – одна из важнейших отраслей городского хозяйства 1. Его структура и мощности зависят от типа и размера муниципального образования. Жилищное строительство на местном уровне может включать в себя.

предприятия по добыче местных строительных материалов (песок, гравий, щебень.

производство строительного бетона, кирпича, асфальта и т. п.

предприятия механизации и транспорта.

организации, осуществляющие строительные, монтажные и иные работы.

Систему жилищного строительства можно рассматривать как относительно самостоятельную систему управления (в рамках федерального, регионального, муниципального уровней). Следовательно, в этой системе управления жилищного строительства имеются субъекты управления, объекты управления и прямые и обратные связи между ними.

Жилищное строительство сопровождается инвестиционным процессом поэтапного вложения денежных средств. Поэтому жилищное строительство можно рассматривать как инвестиционно-строительный процесс.

Часть из них непосредственно участвует в процессе жилищного строительства, другая – формирует обслуживающую инфраструктуру, напрямую или косвенно участвующую в создании строительной продукции. Муниципальное образование является пользователем объектов строительной деятельности, а при осуществлении строительства за счет бюджетных средств выступает также в роли инвестора и заказчика.

В роли подрядчиков (исполнителей) отдельных этапов строительной деятельности выступают научно-исследовательские, проектно-изыскательские, строительные, монтажные и иные организации, поставщики оборудования, строительных материалов и конструкций, пуско-наладочные и другие организации, участвующие в инвестиционном процессе.

Из числа подрядных организаций заказчиком назначается генеральный подрядчик (генподрядчик), ответственный за организацию процесса жилищного строительства и сдачу в эксплуатацию законченного строительством объекта. Генподрядчик привлекает для выполнения отдельных видов строительных, монтажных и иных работ субподрядные организации. Подрядчики могут располагаться как на территории муниципального образования, так и за его пределами, особенно субподрядные организации, специализированные на отдельных видах работ. Технологическое и иное сложное оборудование для строящегося объекта обычно заказывается и поставляется на строительную площадку непосредственно заказчиком строительства, однако он может поручить эту работу генподрядчику.

Из числа проектных организаций заказчиком назначается генеральный проектировщик, ответственный за разработку проекта в целом. Он привлекает для выполнения отдельных видов работ 1.

Для координации инвестирования процесса жилищного строительства на территории муниципального образования местная администрация создает орган (отдел, управление) капитального строительства.

Закон о муниципальном управлении 2 относит к компетенции городских округов и городских поселений выдачу разрешений на строительство, разрешение на ввод объектов в эксплуатацию, организацию строительства муниципального жилищного фонда и создание условий для жилищного строительства, а также дорожное строительство в соответствующих населенных пунктах.

По мнению Г.И. Калмыкова, жилищное строительство на территории муниципального образования представлена, с одной стороны, сохранившими свой производственный потенциал крупными комплексными подрядными строительными организациями, ведущими многоэтажное строительство, с другой стороны – средними и малыми строительными фирмами, специализирующимися на малоэтажном индивидуальном строительстве.

Крупные строительные организации, как правило, существуют в форме открытых (ОАО) и закрытых (ЗАО) акционерных обществ и были созданы в результате приватизации бывших государственных строительных организаций. Они выполняют на условиях подряда весь комплекс строительно-монтажных и отделочных работ, имея в своем составе специализированные строительные и транспортные подразделения, подразделения строительной техники и предприятия стройиндустрии.

Средние и малые строительные фирмы, как правило, образовались в период экономических реформ в форме закрытых акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью (ООО) 1.

Важной особенностью современного жилищного строительства является использование новых современных технологий и отделочных материалов. Для предприятий стройиндустрии характерно использование зарубежных технологий и материалов, обеспечивающих требования современного рынка жилья к качеству и ассортименту строительных изделий и полуфабрикатов.

В других подотраслях строительства преобладают крупные строительные организации, в том числе с долей государственной и муниципальной собственности.

Т.Я. Ребайн выделяет следующие основные технологические этапы жилищно-строительной деятельности.

проектный этап: проведение инженерных изысканий, разработка, согласование, экспертиза и утверждение проектно-сметной документации.

собственно капитальное строительство.

приемка законченных объектов в эксплуатацию 2.

В условиях перехода к рыночной экономике началось реформирование системы проектирования и строительства муниципальных объектов и ее нормативной базы. Основные нормативные документы на строительство, утвержденные федеральными органами государственной власти.

порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений.

инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений.

положение о порядке проведения государственной экспертизы и утверждении градостроительной, проектной и предпроектной документации в РФ.

Управление развитием жилищного строительства характеризуется наличием проекта – ее специальным образом разработанной и описанной модели.

Каждый проект, по мнению Г.И. Калмыкова, представляет собой совокупность трех взаимосвязанных проектов: бизнес-проекта, строительного проекта и инвестиционного проекта 1.

Бизнес-проект – комплект документации, описывающий процесс строительства и эксплуатации объекта. Он определяет окупаемость инвестиций и получение дополнительной прибыли или иного (социального, бюджетного, экологического) эффекта. Бизнес-проект охватывает все три стадии жизненного цикла проекта и служит его основой.

Строительный проект – комплект документации, описывающей процесс строительства объекта. Строительный проект разрабатывается и реализуется в течение двух первых стадий жизненного цикла проекта – прединвестиционной и инвестиционной. Проект характеризуется определенным жизненным циклом, основными этапами которого являются строительство объекта, его эксплуатация и заключительная фаза – использование полученного эффекта (рисунок 1.2.

Инвестиционный проект – комплект документации, описывающий процесс инвестирования (инвестиционный процесс) в строительство объекта. Инвестиционный проект, как и бизнес-проект, реализуется на протяжении всего жизненного цикла проекта. Важным параметром инвестиционного проекта является срок окупаемости, наступающий во второй стадии жизненного цикла проекта.

Под сроком окупаемости инвестиционного проекта понимается период с начала его финансирования до момента, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями, с одной стороны, и объемом инвестиционных затрат, с другой стороны, становится положительной.

Проект жилищного строительства.

Рисунок 1.2 Жизненный цикл проекта жилищного строительства На строительство и реконструкцию объектов жилищного строительства предусматривается разработка предпроектной и проектной документации. Предпроектная документация оформляется в форме документа, именуемого «Обоснования инвестиций в строительство» или «Технико-экономическое обоснование». В этом случае прединвестиционная стадия строительного проекта включает следующие основные этапы.

составление задания на разработку Обоснований инвестиций в строительство.

разработка Обоснований и получение заключения государственной экспертизы.

утверждение Обоснований в органе исполнительной власти муниципального образования, на территории которого намечается строительство жилья, и получение акта выбора земельного участка для жилищного строительства.

Предполагается адаптация действующих строительных норм и правил к требованиям прогрессивных форм и технологий жилищного строительства, упрощение процедур получения разрешения на строительство и экспертизы проектной документации, завершение перехода к обязательной конкурсной системе отбора поставщиков строительных материалов и строительных организаций для жилищного строительства, финансируемого с привлечением бюджетных средств.

Осуществление названных мероприятий обеспечит развитие процессов проектирования и строительства на территории муниципальных образований на новой правовой, экономической и финансовой основе, что, в конечном счете, повысит эффективность программ социально-экономического развития муниципальных образований.

В целом, изучив взаимосвязь жилищного строительства с системой муниципального управления можно сделать следующие выводов.

1. Жилищное строительство попадает в систему муниципального управления как один их ее объектов воздействия – это связано с тем, что субъекты муниципального управления занимаются разработкой и внедрением управленческих решений в социальной сфере, включающую в себя, как неразрывную часть, муниципальное жилищное строительство.

2. Муниципальное управление обеспечивает деятельность по жилищному строительству на основе: выполнения функций и применения организационных, экономических и социальных методов управления; управленческих решений, основанных на потребностях местной экономики и обеспечивающих оптимальное использование и развитие сложившегося потенциала жилищной сферы; планирования количественного и качественного роста жилищного фонда исходя из спроса на жилье, возможностей местного бюджета и потребностей населения, нуждающегося в социальной защите.